아파트당첨 이후 할일 - 계약금 중도금 잔금 이야기

오랫동안 발품을 팔고 가족들과 같이 이야기도 나누고 난 후 떨리는 마음으로 넣은 아파트 청약에 당첨이 되면 드디어 내 집 마련에 성공했다는 성취감에 행복할 것입니다.

 

그러나 당첨된 아파트가 온전히 내 것이 되기 위해서는 계약금, 중도금, 잔금 그리고 아파트에 대한 취득세, 등록세 등 각종 비용을 완벽하게 납부해야만 합니다.

 

이 중 하나라도 빼먹는다면 기존에 들어간 돈이 날아갈 수 있으니 당첨 그 이후를 꼼꼼하게 준비해야 합니다.

 

지금 살고 있는 집을 팔아서 중도금을 해결하겠다거나, 혹은 펀드에 들어간 자금을 중도금 납부할 때마다 환매해서 충당하면 어떻게 되겠지 하는 막연한 생각은 상당히 위험합니다.

 

오늘은 아파트 계약 당첨이후 준비해야 하는 일인 계약금, 중도금, 잔금 마련에 대한 이야기를 해보겠습니다.

---

목차

• 계약금은 청약할 때부터 준비할 것
• 중도금은 상황에 맞게 조절할 것
• 내 집 마련의 마지막 관문, 잔금
• 중도금과 잔금 마련을 위한 투자는?

---

계약금은 청약할 때부터 준비할 것

아파트에 당첨되면 가장 먼저 들어가는 돈이 바로 계약금입니다. 중도금과 잔금은 일정기간 후에 납부하면 되므로 시간적인 여유가 조금은 있지만, 계약금은 당첨자 발표 후 보통 2~3주 이내에 바로 납부해야 합니다.

 

당장 나가야 할 돈인데 펀드나 주식에 돈이 묶여 있다면, 운 나쁜 경우 환매 시장에서 수익률 하락으로 계약금을 다 내지 못하는 경우가 생길 수 도 있습니다.

 

그러므로 우선 계약금에 해당하는 금액은 아파트 청약할 때부터 미리 현금화해서 CMA에 넣어두고 당첨을 기다리는게 좋습니다. 은행의 예금통장에 계약금을 보관하는 방법도 있지만, 그래도 약간의 이자라도 발생되도록 하려면 CMA가 더 낫습니다.

 

성공 재테크를 위해서는 1원이라도 수익이 더 발생하는 것을 고민하는 자세가 필요합니다.

중도금은 상황에 맞게 조절할 것 

중도금은 보통 4~5개월마다 중간중간 들어가는 목돈입니다. 지역과 평수마다 다르겠지만, 만약 4개월마다 평균 3000만원 정도를 내야 하는 아파트라고 하면 한 달에 700만 원 이상을 중도금으로 계속 준비해야 하는 것입니다.

 

자금 여유가 있다면 중도금을 먼저 내는 것도 좋은 방법입니다. 중간중간 내는 것이 아니라 일시에 내는 것을 말합니다.

 

홈쇼핑에서도 일시불로 결제하면 할인해주듯, 건설회사에서도 중도금을 먼저 내면 낸 금액만큼 이자를 적용해서 분양 가격을 할인해 주는 경우가 있습니다.

 

취득세와 등록세는 아파트 분양가격을 기준으로 하므로, 중도금을 선납하면 분양 가격도 낮아지고 세금 면에서도 절세할 수 있는 효과가 있습니다.

 

다만, 분양사나 시행사가 부도가 날 경우 중도금 납부 예정일보다 빨리 선납한 경우 대한주택보증으로부터 보장받지 못할 수 있습니다.

 

또한, 선납 이자율이 지나치게 높거나 재무상태가 좋지 않은 회사라면 중도금을 미리 내지 않는 것이 안전합니다. 시행사나 시공사가 인지도 있는 회사인지 먼저 살펴보고, 공신력이 있는 아파트 건설사를 선택하는 것이 좋습니다.

 

자금의 여유가 없다면 당분간 2년 정도는 중도금을 마련하기 위해 내 월급을 모두 쏟아 넣는다는 각오를 해야합니다.

 

아파트를 분양받은 대부분의 직장인들은 잔금을 치르기 전까지는 아무것도 못하고 오로지 중도금 마련에만 올인하는 경우를 흔히 볼 수 있습니다.

 

이 경우 심리적으로 압박을 받기는 하지만 나중에 얻게 될 '내 집'이라는 보상이 있으므로 그에 대한 과정이라고 생각하고 마음편히 받아들이면 좋을 것입니다.

 

게다가 온 신경이 중도금 마련에 가 있으므로 원하지 않아도 저절로 근검절약하는 소비습관이 붙는 효과도 있습니다.

내 집 마련의 마지막 관문, 잔금

이제 잔금만 지급하면 아파트는 나의 것이 됩니다. 앞으로 조금만 더 노력하면 됩니다.

 

잔금은 계약금과 마찬가지로 목돈을 일시에 넣어야 합니다. 지금까지 중도금 내느라 허리가 휘었는데 잔금은 생각만 해도 머리가 어지러울지 모르겠습니다.

 

하지만 잔금까지 왔다면 아파트 입주가 얼마 남지 않았다는 신호이니 조금만 더 노력하면 됩니다. 내 집 마련을 위해 그 옛날부터 청약통장을 만들고 가슴 졸여가며 청약하고 중도금이라는 험한 산을 넘어오지 않았습니까?

 

잔금은 계약금이나 중도금과 달리 그나마 시간적으로 여유를 가질 수 있습니다. 길게는 당첨일로부터 3년 정도 후에 내도 되니, 위험을 감수할 수 있는 범위 내에서 투자가 가능한 것입니다.

 

물론 계약금과 중도금을 내다 보면 잔금도 빠듯하다고 생각할 수 있으나, 지금까지 계속 이야기한 바와 같이 목적자금별로 나누어 분산투자를 하면 잔금을 준비하는 것도 어렵지 않을 것입니다.

 

또한, 분양이후 입주시까지 몇년의 시간이 필요하므로 그 기간동안 집값이 만약 오른다면 아파트 담보대출을 통해 잔금대출을 받을 수 있는 방법도 있습니다.

중도금과 잔금 마련을 위한 투자는?

1. 위험한 투자는 피할것

중도금을 멋지게 마련하기 위해 단기간에 급등할 만한 주식에 투자한다거나, 아니면 지금까지 수익률이 좋은 펀드에 큰돈을 투자하고자 하는 유혹을 느낄지도 모릅니다.

 

하지만 계약금과 마찬가지로 중도금은 정해진 날짜마다 납부해야 하며 이를 위해서는 리스크를 최대한 줄여야 합니다.

 

중도금은 말 그대로 중간중간에 납부해야 하고, 날짜가 늦어지면 그만큼 연체이자가 발생하므로 주의해야 합니다. 중도금을 종잣돈 삼아 리스크가 큰 곳에 투자하고 싶은 유혹을 이겨내야 합니다.

2. 부동산을 처분해서 중도금을 마련할 때

현재 전세로 살고 있어서 목돈이 묶여 있는 경우, 또는 가지고 있는 집을 팔아야 돈이 마련되는 경우가 있습니다. 이럴 때 원하는 시기에 부동산 거래가 성사되고 필요한 자금을 마련할 수 있다면 가장 좋겠지만 사람 일이라는 것은 알 수가 없습니다.

 

그래서 중도금이나 잔금을 마련하고자 하면 미리 인근 부동산 중개업소에 물건을 내놓아야 합니다. 최소한 "이러이러한 부동산을 언제쯤 처분하고 싶습니다"라고 미리 부동산 중개사에게 언질을 주어야 합니다.

 

최악의 경우 중도금을 내야 하는 날짜는 다가오는데 집주인이 전세가 아직 안 나갔다고 전세금을 안 돌려주거나, 팔려고 내놓은 부동산이 잘 처리되지 않아서 급매, 급급매로 물건을 내놓아 손해를 보는 경우도 발생할 수 있습니다.

3. 주의 깊게 살펴봐야 할 중도금 무이자 대출

부동산 경기도 호황과 불황을 반복합니다. 아파트가 없어서 팔지 못하는 호황이 있다면, 2008년 상반기처럼 전국에 미분양 아파트가 10만 채를 넘는 불황도 있습니다.

 

그래서 불황일 때 건설회사에서는 미분양 아파트를 최소화하기 위해 '중도금 무이자 대출'이라는 강한 당근책을 사용합니다.

 

분양금액의 10%를 계약금으로 내면 나머지 중도금은 전액 무이자로 건설회사가 부담하는 경우도 있습니다.

 

이때 반드시 확인해봐야 할 것이 있는데, 무이자 대출이 과연 무이자인가 하는 것입니다. 왜냐하면 대부분의 경우 건설회사에서는 무이자 대출을 감안해서 분양가에 원래 받아야 하는 이자 금액만큼을 미리 포함시키는 경우도 허다하기 때문입니다.

 

일반인의 입장에서는 분양가만 보고서 이런 상황을 파악하기 힘들기 때문에 더욱 주의해야 합니다.

 

무이자가 아닌 정상적인 중도금 대출이라고 해도 점검할 사항이 있습니다. 대출금액과 이율이 얼마인지, 금리는 변동금리인지 고정금리인지, 대출기관이 믿을 만한 은행인지, 대출기간은 몇 년인지 등을 꼭 확인해야 합니다.

 

오늘은 아파트당첨이후에 준비해야 할 비용인 계약금, 중도금, 잔금에 대한 이야기를 해보았습니다.

 

앞으로 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지 알 수 없지만, 현재 내집 마련의 꿈을 꾸고 계시는 분들은 힘들어도 조금씩 절약하면서 내집 마련을 꿈을 이루게 되시길 바랍니다.